Regime Excecional para Contratos de Arrendamento Urbano habitacional e não habitacional

No âmbito da pandemia COVID-19, a Lei n.º 4-C/2020 de 6 de abril, a Assembleia da República estabeleceu um regime excecional para as situações de mora no pagamento das rendas devida nos contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional em todo o território nacional.
O disposto na lei é ainda aplicável, com as necessárias adaptações, a outras formas contratuais de exploração de imóveis (subarrendamento, leasing imobiliário, contratos de exploração, etc).
No âmbito das medidas extraordinárias de resposta à situação epidemiológica do novo Coronavírus – COVID 19, foi criado um regime excecional para as situações de mora no pagamento de renda devida nos termos dos contratos de arrendamento urbano habitacional.


Arrendamento habitacional

Beneficiários

São beneficiários do regime excecional:

• os Inquilinos com contrato de arrendamento habitacional que residam de forma permanente na habitação arrendada;
• os Fiadores de arrendatário habitacional que seja estudante e não aufira rendimentos do trabalho;
• os Estudantes com contrato de arrendamento de habitação situada a uma distância superior a 50 km da residência familiar para frequência de ensino.


Condições

Os beneficiários devem cumulativamente, ter:

• uma quebra de rendimentos superior a 20% face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior (o mesmo mês de 2019); e
• uma taxa de esforço com o pagamento da renda, que seja ou se torne, superior a 35% dos rendimentos do agregado familiar.


Benefícios

Em relação às rendas devidas a partir de 1 de abril de 2020 e até ao mês subsequente ao termo do Estado de Emergência, os senhorios não podem exigir a indemnização por atraso no pagamento das rendas (mora), nem recusar o recebimento das rendas seguintes.

Se houver atraso no pagamento das rendas:

• O senhorio não pode resolver o contrato por falta de pagamento, desde que o arrendatário pague essas rendas no prazo de 12 meses, a contar do final do período acima indicado, em prestações mensais não inferiores a 1/12 do montante total, juntamente com a renda de cada mês;
• O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU) pode conceder um empréstimo, sem juros, para pagar essas rendas, cujas condições serão divulgadas após a publicação da respetiva Portaria.


Dever de Informação

Os arrendatários têm o dever de informar o senhorio, por escrito, até 5 dias antes do vencimento da primeira renda de que pretendem beneficiar do regime referido em II, juntando comprovativos da situação.
No caso da renda que se vença no mês de abril de 2020, o arrendatário tem até 20 dias após a entrada em vigor da Lei (pelas nossas contas até 27/04/2020) para notificar o senhorio.


Apoio financeiro / Empréstimos

Atenção que o apoio financeiro previsto no presente Regime é um empréstimo.
Podem pedir empréstimo ao IHRU as pessoas que estejam abrangidas por este novo regime, designadamente:

• os arrendatários com contrato de arrendamento habitacional;
• os fiadores de arrendatário habitacional que seja estudante e não aufira rendimentos do trabalho;
• os estudantes com contrato de arrendamento de habitação situada a uma distância superior a 50 km da residência.

O IHRU disponibilizará aos agregados familiares abrangidos pelo presente regime excecional empréstimos para efetuar o pagamento da renda.
A informação sobre as condições dos empréstimos será publicada, em Diário da República, via Portaria. O IHRU, irá elaborar um Regulamento, com as condições de concessão dos empréstimos, que atendendo à urgência e ao seu especial fim, produzirá todos os seus efeitos a contar da data da sua divulgação no Portal da Habitação, sujeita a homologação do membro do Governo responsável pela área da habitação.


Valor do Empréstimo

Será concedido um empréstimo sem juros que suporte a diferença entre o valor da renda mensal e o valor resultante da aplicação ao rendimento do agregado familiar de uma taxa de esforço máxima de 35 %, de forma a permitir o pagamento da renda devida, não podendo o rendimento disponível restante do agregado ser inferior ao indexante dos apoios sociais (€ 438,81).
Este empréstimo é específico para arrendamentos habitacionais.


Não aplicação

O presente regime não é aplicável aos arrendatários habitacionais, cuja quebra de rendimentos determine a redução do valor das rendas por eles devidas, nos termos estabelecidos em regimes especiais de arrendamento ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.


Senhorios habitacionais

O presente Regime também se aplica aos Senhorios de contratos de arrendamento habitacional.
Porém, é condição que sofram uma quebra superior a 20 % dos rendimentos do agregado familiar do senhorio face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior e tal percentagem da quebra de rendimentos seja provocada pelo não pagamento de rendas pelos arrendatários ao abrigo do disposto na presente lei, podem solicitar ao IHRU, I. P., a concessão de um empréstimo sem juros para compensar o valor da renda mensal, devida e não paga, sempre que o rendimento disponível restante do agregado desça, por tal razão, abaixo do IAS (€ 438,81).


Arrendamento não habitacional

Beneficiários

O Regime excecional,  no âmbito da pandemia COVID-19, para as situações de mora no pagamento da renda devida também se aplica a Arrendatários não habitacionais ou mutatis mutandis partes de contratos de exploração de imóveis para fins comerciais.
No tocante à quebra de rendimentos dos arrendatários não habitacionais, podem ser beneficiários o regime:

• Estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços encerrados;
• Estabelecimentos abertos ao público destinados a atividades de comércio a retalho e de prestação de serviços que tenham as respetivas atividades suspensas por determinação legislativa ou administrativa ( Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de março, Decreto-Lei n.º 10-A/2020, de 13 de março,  Lei de Bases da Proteção Civil, , Lei de Bases da Saúde)  ou de outras disposições destinadas à execução do estado de emergência, incluindo nos casos em que estes mantenham a prestação de atividades de comércio eletrónico, ou de prestação de serviços à distância ou através de plataforma eletrónica;
• Estabelecimentos de restauração e similares, incluindo nos casos em que estes mantenham atividade para efeitos exclusivos de confeção destinada a consumo fora do estabelecimento ou entrega no domicílio, enquanto decorrer o Estado de Emergência.


Diferimento de rendas

Os arrendatários não habitacionais supramencionados poderão diferir o pagamento das rendas para os 12 meses posteriores ao término do período de encerramento, suspensão ou decorrer o Estado de Emergência, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa:

• vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência;
• no primeiro mês subsequente.


Cessação do contrato

A falta de pagamento das rendas que se vençam nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, não pode ser invocada como fundamento de resolução, denúncia ou outra forma de extinção de contratos, nem como fundamento de obrigação de desocupação de imóveis.


Outras penalidades

Aos arrendatários não habitacionais beneficiários do presente regime não será exigível o pagamento de quaisquer outras penalidades que tenham por base a mora no pagamento de rendas que se vençam nos termos do número anterior.


Senhorios - Entidades públicas

Suspensão, redução ou isenção de renda devidas a entidades públicas

As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem, durante o período de vigência da presente lei, reduzir as rendas aos seus arrendatários que tenham, comprovadamente, uma quebra de rendimentos superior a 20 % face aos rendimentos do mês anterior ou do período homólogo do ano anterior, quando da mesma resulte uma taxa de esforço superior a 35 % relativamente à renda.

As entidades públicas com imóveis arrendados ou cedidos sob outra forma contratual podem isentar do pagamento de renda aos seus arrendatários que comprovem ter deixado de auferir quaisquer rendimentos após 1 de março de 2020.

As entidades públicas podem também estabelecer moratórias aos seus arrendatários.

Note-se que este Regime não se aplica àqueles que sejam beneficiários de regimes especiais de arrendamento habitacional ou de renda, como o arrendamento apoiado, a renda apoiada e a renda social.


Notas Finais

Vencimento imediato

A cessação do contrato por iniciativa do arrendatário torna exigível, a partir da data da cessação, o pagamento imediato das rendas vencidas e não pagas, nos termos da presente lei.


Aplicação da lei no tempo

Este Regime é aplicável às rendas que se vençam a partir do dia 1 de abril de 2020.


Entrada em vigor

O Regime excecional para as situações de mora no pagamento da renda devida nos termos de contratos de arrendamento urbano habitacional e não habitacional, no âmbito da pandemia COVID-19, entrou em vigor no dia seguinte ao da sua publicação em Diário da República, i.e. 7 de Abril de 2020.


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